Airbnb per hotel: come pubblicare le camere d'albergo nel modo giusto

Hai deciso di provare Airbnb con il tuo hotel. Apri il pannello host e la prima domanda è già un dubbio: pubblico ogni camera come un annuncio separato? Scelgo "stanza privata" o "camera d'albergo"? E le venti doppie tutte uguali, le devo caricare venti volte? Chi arriva da Booking.com si aspetta tipologie di camera e piani tariffari; Airbnb invece è nata per annunci singoli, uno per ogni alloggio.

In questo articolo vediamo come impostare bene le camere di un albergo su Airbnb: il tipo di alloggio, il raggruppamento delle camere identiche, i contenuti che Airbnb si aspetta dalle strutture professionali e le informazioni che in Italia non possono mancare. Se vuoi prima un quadro generale del portale, parti dalla nostra guida ad Airbnb per hotel e B&B.

Scegli il tipo di alloggio giusto: "camera d'albergo"

Su Airbnb ogni annuncio appartiene a uno di quattro tipi di alloggio: intero alloggio, stanza privata, camera d'albergo e stanza condivisa. Per una struttura alberghiera il tipo corretto è camera d'albergo. Secondo il Centro assistenza di Airbnb, questo tipo indica camere, private o condivise, con un livello di servizio e di ospitalità tipico degli alberghi, in boutique hotel, hotel lifestyle, ostelli, bed and breakfast e strutture simili.

Non è un dettaglio formale. Gli standard che Airbnb pubblica per hotel e attività ricettive professionali chiedono proprio che l'annuncio sia classificato in modo trasparente come hotel o attività professionale. Presentare una camera d'albergo come se fosse la stanza di casa di un privato crea aspettative sbagliate: l'ospite si immagina un host che vive lì, trova una reception, e il risultato si vede nelle recensioni.

Ricorda anche che non tutti gli alberghi sono benvenuti: Airbnb indica come adatte le strutture con uno stile unico e indipendente, come boutique hotel e hotel lifestyle, in regola con le licenze necessarie.

Camere identiche: un annuncio per tipologia, non per camera

Se hai dieci doppie standard uguali, creare dieci annunci separati è scomodo per te e confuso per il cliente. Airbnb prevede due strade diverse.

L'inventario per tipologia di camera

Per le strutture collegate tramite software, Airbnb permette di usare l'inventario per tipologia di camera (room type): un solo annuncio rappresenta più camere simili e la disponibilità si gestisce con un conteggio giornaliero. Il 12 agosto, ad esempio, l'annuncio "Doppia Superior" può avere ancora tre camere libere, e più ospiti possono prenotarla per la stessa notte.

Le condizioni però sono precise. Secondo i requisiti di Airbnb per gli annunci creati tramite software, le camere raggruppate devono avere stessi servizi, stessa disposizione dei letti, stessa dimensione, stesso arredamento e stesso indirizzo, cioè essere davvero sostituibili tra loro. Gli annunci con tipo di proprietà "Casa" non possono usare questo inventario. In pratica: se la doppia con terrazzo ha un prezzo e un aspetto diversi dalla doppia senza terrazzo, sono due tipologie, non una.

Le strutture con più unità

Airbnb ha introdotto anche le "strutture con più unità": gli annunci con lo stesso indirizzo vengono raggruppati in un'unica scheda, dove l'ospite vede foto e servizi comuni e poi sceglie l'unità. Secondo il Centro assistenza, per i bed and breakfast con più camere questa funzione è disponibile in Italia e in Brasile.

I contenuti che Airbnb si aspetta da un hotel

Gli standard per le strutture professionali chiedono tre cose, oltre alla classificazione corretta: foto di qualità di camere e spazi comuni che mostrino lo stile della struttura, schede dettagliate su servizi e accessibilità, trasparenza su costi e addebiti, comprese cauzioni e preautorizzazioni sulla carta. Una lista pratica per ogni tipologia:

• Foto della camera reale, non solo della hall: letto, bagno, vista, eventuale scrivania o angolo cottura. Se le camere di una tipologia sono uguali, scegli le foto di quella più rappresentativa, non della migliore.
• Letti e posti letto esatti: matrimoniale o due singoli, divano letto, culla su richiesta. È la prima fonte di reclami.
• Spazi condivisi: colazione, sala comune, terrazza, parcheggio. Su Airbnb gli ospiti leggono con attenzione cosa è privato e cosa no.
• Accessibilità: ascensore, gradini all'ingresso, bagno con doccia a filo pavimento. Indicala per tipologia, non in modo generico.
• Costi extra: tassa di soggiorno, parcheggio, animali, cauzione. Meglio scriverli chiaramente che spiegarli all'arrivo.

Le informazioni che in Italia non possono mancare

Il CIN nell'annuncio

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dall'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, riguarda non solo gli appartamenti in affitto breve ma anche le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Va esposto all'esterno della struttura e indicato in ogni annuncio pubblicato. Airbnb aveva annunciato che nel corso del 2025 avrebbe rimosso gli annunci italiani senza CIN. Se non l'hai ancora fatto, recuperalo dalla Banca dati nazionale delle strutture ricettive del Ministero del Turismo e inseriscilo nelle impostazioni dell'annuncio dedicate alle normative. Le sanzioni per chi non lo indica sono pecuniarie e variano in base alla dimensione della struttura: se hai dubbi, confrontati con il tuo consulente o con la tua associazione di categoria.

La tassa di soggiorno

Qui c'è un equivoco frequente. Dal 2024 Airbnb raccoglie e versa automaticamente l'imposta di soggiorno in Italia, ma secondo il suo Centro assistenza questa raccolta riguarda le locazioni brevi fino a 30 giorni. Le strutture che non rientrano in questa categoria, come le strutture ricettive, restano responsabili della riscossione e del versamento. Controlla come è configurato il tuo annuncio e, se l'imposta la incassi tu in struttura, scrivilo in modo chiaro tra i costi extra.

Orari di arrivo e istruzioni per il check-in

Su Airbnb gli orari di check-in e check-out si impostano nella guida all'arrivo dell'annuncio. Se non li indichi, Airbnb considera come predefiniti le 15:00 per l'arrivo e le 11:00 per la partenza, ora locale. Per un hotel con reception conviene scrivere anche gli orari in cui è presidiata e cosa succede in caso di arrivo tardivo.

Le istruzioni per il check-in vengono mostrate all'ospite 48 ore prima dell'arrivo, mentre quelle per il check-out sono visibili già prima della prenotazione. Usa questo spazio per le informazioni pratiche: dove parcheggiare, a che piano è la reception, come si accede di notte, quali documenti portare per la registrazione.

Un'ultima nota: secondo i requisiti di Airbnb, gli annunci collegati tramite software sono in genere impostati con la prenotazione immediata. Questo rende ancora più importante che disponibilità e prezzi siano sempre aggiornati: l'ospite prenota senza chiederti conferma.

Il ruolo del Channel Manager di Hotellia (in arrivo)

La mappatura delle tipologie è proprio il punto in cui un channel manager fa la differenza. Il Channel Manager di Hotellia, in arrivo e non ancora disponibile, invierà ad Airbnb disponibilità, prezzi e restrizioni come soggiorno minimo e chiusure partendo da un unico calendario prezzi, e farà arrivare prenotazioni, modifiche e cancellazioni nel planner di Hotellia. Le tue tipologie di camera e i piani tariffari li mapperemo con te, con assistenza: se su Airbnb ti conviene un annuncio per tipologia o per camera, e come gestire l'inventario, lo verifichiamo insieme in fase di mappatura.

Il modulo costerà 29 € al mese con 3 portali inclusi (7 € al mese per ogni portale in più) e un'attivazione una tantum di 99 €, IVA esclusa. Foto, descrizioni, CIN e regole dell'annuncio restano da curare nel tuo account Airbnb, e le commissioni del portale non cambiano.

Domande frequenti

Devo creare un annuncio per ogni camera del mio hotel?

Non necessariamente. Se le camere sono davvero identiche per servizi, letti, dimensione, arredamento e indirizzo, e sei collegato tramite software, puoi raggrupparle in un'unica tipologia con disponibilità multipla. Camere diverse vanno invece in tipologie separate.

Posso usare il tipo "stanza privata" per il mio albergo?

È sconsigliabile. Airbnb chiede alle strutture professionali una classificazione trasparente come hotel: il tipo corretto è "camera d'albergo".

Il CIN serve anche agli hotel o solo agli affitti brevi?

Anche agli hotel. La norma riguarda sia le locazioni turistiche e brevi sia le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, e il codice va indicato in ogni annuncio.

E le regole della casa?

Sono parte dell'annuncio e l'ospite le accetta prenotando. Ne parliamo nel dettaglio, insieme alle politiche di cancellazione, in regole della casa e cancellazioni su Airbnb.

Se vuoi gestire Airbnb insieme agli altri portali da un unico calendario, scopri il Channel Manager di Hotellia e iscriviti alla lista d'attesa: ti avviseremo appena sarà pronto e prepareremo insieme la mappatura delle tue camere.